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土砂災害防止法と遅刻防止法☆

８月２２日

以前から申し込みをしていた、全日本不動産協会主催の研修会に参加してきました。

広島では土砂災害で多くの方が被害に遭われましたが、今回の内容の一部は偶然にも【建築関係：がけ条例及び土砂災害防止法】

日頃は不動産業務の一環として、行政を訪ねては、売買対象の土地の個別的な建築基準などをネホリハホリ調べています。買主様の希望の建物建築に条件がかかりそうなものなら、行政の窓口でやりあうことも。例えば？結構いろいろありますよ。それだったら水道管の口径が小さいから道路から掘り返して水道工事してください・１敷地に・・・・二つは許可できませんから、工事してひとつ壊してください・外壁から1.5ｍは離してください・埋蔵文化財が出てきたら実費で半年は掛かります・・・実にまぁいろいろと課題が出てきます。その都度、負担者はだれで費用はいったいいくら掛かるのか・・・時期は間に合うのか、予定通り建てることができるのか・・・

課題がでる度、お客様に全部を伝えていたら、心理的な負担が掛かり過ぎます。できる限り私のところで消化して、安全で楽しいお買い物をしていただけるようがんばっています。

ずいぶん話が脱線して、手前味噌にもなり難しくなりましたが面倒としか思えなかった建築基準法は、建築主の敵ではなく守ってくれるんだと、今までにない聞き方ができた研修でした。

で、実は・・全日本不動産協会の行事にずいぶん遅刻をしています

最初は協会の場所が分からずタブレットのナビも狂い、３分遅刻。会長の挨拶中にそーっと静かに着席しました。その瞬間【目的地に着きました・ナビを終了します】とボリュームMaxでナビゲーション。一躍、有名企業です

もう絶対に遅刻できないので、今回は博多１３：２０開始の研修会のために久留米の自宅を１０：００に出発。前回は昼食も抜きだったから今回は協会近くで時間をつぶすソーキソバのお店もチェック済みで余裕！でJR久留米駅１０：３８分発の快速→なんと大雨のため大幅の遅れ１２：３０祇園着。

今回も協会の下でサンドイッチをパクリ間に合ったから良しとしよう・・・

女性の立場から、間取りプランのご提案☆

2件の返信

建設会社様より土地探しのご依頼。誠にありがとうございます
良い土地が見つかったのですが【　第一種低層住居専用地域　】。これは１２種ある用途地域の中で、建築基準法を１番厳しく制限している地域です。例えば・・・建物の高さや境界線からの距離、分筆（土地を分ける）する時の最低の面積・・・住宅以外に建てられるお店も限られています。しかも住宅との割合や面積・・トホホ・・・でもどうしてこんなに厳しくするのか・・・第一種低層住居専用地域とは、住みやすさを一番に考えているのです。何故なら：（狭く分けることができない）広めの土地に、高さや隣との距離も決められている建物しか建てれないのだから、その地域の各家は日当たりや空間がおのずと確保されます。そして生活に必要なスーパーや学校や医療施設等はできるけど、一般的に敬遠されがちな建物は建ちません。

良さそうだけど、じゃあ、この土地にはどんな建物が建てれるの？診療スペースも必要なの。

御依頼元の建設会社にバトンタッチ・・・の筈ですが・・・じっとしていられないんです間取りの動線に一番こだわりたいのは主婦のはず。物干し場まで短距離で～生ごみは目立たない所にポンと捨てれて～重い食料品は早く冷蔵庫にしまいたい～朝陽が入るダイニングで朝食を・・あれやこれや取り入れながら間取りを作っていると、時間はあっという間。今回もまた、「女性の立場から間取りプランのご提案」というおせっかいのために、作業二日目です

お買い物上手が選ぶ土地☆

2件の返信

一般的には【　不動産価値が高い土地＝南道路で正方形　】です。南側に道路があれば将来的にそこに建物は建たず、日当たりが確保されるという理由。では正方形は？無駄がなく「整形地」と呼ばれ安心されます・・・。当然その条件を満たした土地は少々お高い価格設定

（南玄関）

けど最近売り出されたこの土地、南東の角のみ接道した縦長も良いですよ！

ここだと玄関は東が目立ちますねそうすると南側はリビングやお部屋だけを配置できるので、太陽の恵みを存分に取り入れることができます

（東玄関）上記南玄関と同じ面積です

そして南北に長い土地は、建物を北に寄せて建てたら南に広いスペースができます。ウッドデッキも良し！ハーブガーデンなんて素敵

（用途地域や接道などの理由で建築許可が厳しい土地は、住宅ローンが下りなかったり再販ができない場合があるので、安いからと飛びつくのは危険ですが）

三角の土地だって使いよう！それだけの理由で少しお値頃なんだから角には、子供たちの情操教育にキッチンガーデンやバスケットボードはどうでしょう～土地の、無駄と言われる部分も十分楽しめます常識に捉われず、その土地というキャンパスに素敵な我が家を描いてみてくださいね

【　記載の売地詳細はオリーブ不動産0942-27-5801までお問合せください　】

歯科医院の開院は【歯科医院開院ノウハウと提携業者を持つ】オリーブ不動産にお任せ下さい☆

2件の返信

この度、歯科医院の開院に携わらせていただきました

院長先生の当初のご依頼から、二転三転しながら一年が経ち、ついにＯＰＥＮの運びとなりました。

この間たくさんの事を勉強させて頂きました。

先ず、近頃はテナントを借りて開院される歯科医院様が多いこと・そしてその事情（この場では割愛させて頂きます）。弊社に依頼をいただいたオーナー様に、購入をお勧めした理由。
通常、歯科医院様は開院にあたり、ご自分で土地探しから始めることはせず、全部を丸投げされるとか・・・それは当然に重層下請けになりますよねそしてその重層下請けのシステムは、歯科医院と美容院の街と言ってもいい今の久留米市では特に、時代錯誤としか思えません

弊社を信頼してお任せ頂いたオーナー様のために、【開院プロジェクトチーム発足！】と勢い付いた結果、建設業者やデンタル会社、金融機関に至るまで人が人を呼び、下請けではなく横に並ぶ最強のチームが出来ましたオーナー様の人徳です

歯科医院開院に欠かせない特有の土地探しルールも取得し、間取り案を見ては女性の立場から建築士さんへ一言提案一般の不動産業者様が持たない【　歯科医院開院ノウハウと提携業者　】を持つのはオリーブ不動産です歯科医院開院をお考えの先生は、是非一度、早まる前に！弊社にご相談下さいませ

看板☆オリーブ歯科医院様　地鎮祭

2件の返信

ご縁あって同じ【　オリーブ　】歯科医院様の建設予定地に、弊社の看板が立ちました

本来オリーブ不動産のロゴマークはグリーン&ライトグリーンですが、看板屋さんがliveの色を間違えてしまいました。けどゴールドっぽい色が妙に気に入って、このまま製作してもらうことに(笑)

因みにロゴマークは≪olive≫の≪O≫を実の家（実りある家）に見立て、その中に≪ｌｉｖｅ≫住んでいるんです

街中あちらこちらに、このグリーンの看板が立っていくよう頑張ろー

女神アテネの贈り物【　オリーブ　】の花言葉のとおり、地域に平和と繁栄が届きますように

そして本日は御日柄も良く、オリーブ歯科医院様の地鎮祭が滞りなく行われました。

土地引渡し日に続いて本日の地鎮祭も、幸運にも晴天厳粛な雰囲気の中で、参列した関係者は皆、オリーブ歯科医院様の今後のご発展を心に描いた事でしょう

西牟田駅前　オリーブ歯科医院様のOPENは11月予定です。通常の診療内容に加えて【　久留米初の美容施術　】内容は追ってお知らせするとしてとても人当たりが良く親切な山崎院長先生・オリーブ歯科医院様が、今後、地域に根差してご発展されることを心より祈念致します

不動産仲介手数料は、いつ・いくら？

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難しい不動産取引を、簡単に分かりやすくお知らせしていきます

今回の知っとく情報は、マイホームを購入されるときの仲介手数料についてです

殆どの方が、一生に一度のお買い物

当然ながら「いつ、いくらお支払すればよいですか？」と心配されます

先ず金額です

【　売買価格×３％+6万+消費税　】が上限です。

（これは国土交通省告示・宅地建物取引業法（以下　宅建業法）の定めで、これ以上の報酬額を請求することは宅建業法で禁止されています）

例えば価格２０００万の土地だと２０００万×０.０３+６万+５２８００（消費税）＝７１２８００円になります

この6万って何なのと思いません？私だったら「なに？」と思いますがこれを尋ねられる方は不思議なことに殆どいらっしゃいません。きっと遠慮されているのでしょうね聞かれないのにお話しするのもどうかと、私も日頃は説明しないままです

この報酬（仲介手数料）額、実は２００万以下は５％・２００万超４００万以下は４％・４００万超は３％と、ややこしいんです。そこで４００万超の売買価格（税抜き）の場合は、【　売買価格×３％+6万+消費税　】にあてはめるとすぐに報酬額が出るというそう簡易計算式なんですね

（ここで何故か「ガリレオ・容疑者Xの献身」を思い出しましたとても深く良い映画だと思います人間の生き甲斐や幸せってやっぱり、必要としてくれる人がいたり、笑い声が絶えなかったり、こんなことなんだ言い尽くせない沢山の感情がこみ上げて号泣）

次に仲介手数料のお支払はいつ？

購入される方は、高額なので準備しなきゃとご心配ですよね

宅建業法上は、ご契約（売買契約書にサインして押印する）日に報酬をいただくことは認めていますけど（地域によりますが）商慣習では、ご契約後の決済（売買代金の全額を支払い、所有権の移転登記をする）日にいただくことが殆どです住宅ローンを利用して購入される場合、この決済の日に金融機関のつなぎ融資が振り込まれるのでそこから仲介手数料も捻出いただいてます

仲介手数料は高いですか確かにけど不動産屋の仕事は、良い物件を探すだけじゃないんですいや、それからたくさんの仕事が始まります行政や法務局でいろんなことを調査し不動産取引に精通してる私たち業者だと予測できる、沢山の危険から買主様を法律で守るために実は書類の一字一句まで真剣に携わっているんです

ところで例えばあなた様がA不動産に土地探しを依頼しているとします。ところが通りかかった良さげの土地にはB不動産屋の看板が・・・。A不動産には聞きやすいけど、もしもB不動産屋の土地を頼んだら２社に仲介手数料を払わないといけないのでは

ご心配ご無用です契約が成立した場合、あなた様はA不動産に、土地の売主がB不動産に、それぞれ仲介手数料を支払います。どんな場合でも決して先程の上限額を超える請求はありません安心して相談しやすいA不動産に問い合わせてください複数の不動産業者が関わるケースを共同仲介と言います。この共同仲介が一番一般的です。それに一社だけでなく複数の業者の経験や知識が役に立つので、より安全な取引になることが多いです