長かった大学受験もやっと終わり、春からは憧れの独り暮らし入学手続きも大変だけどアパートも探さなきゃ

結婚するのでお引越ししまーす結婚式場を探したり、彼氏のお父さんお母さんとお食事したり（うー緊張ー）けどアパートも探さなきゃ

皆さん、お引越しって楽しいけどちょっと忙しい

お部屋を決めたら次は契約小さい文字がたくさん書かれた書類がいっぱいあって、不動産屋さんが説明してるけど、実は良く分からないしちょっとだけ退屈

数年後に退去するときまで、この日の説明を覚えているほうがびっくりみたいなチンプンカンプン

「預けたあのお金は戻ってくるのかなぁ？」「クロスって全部貼り替えて出ないといけないの？」ちょっと心配

お部屋を借りるときの費用の中に、敷金・礼金・保証金などがあります。従前は２LDKのアパートでだいたい【敷金3ヶ月分、礼金・保証金は０ヶ月分、退去するとき時は敷金のうちの2ヶ月分を原状回復（畳・襖替えや清掃）に充て残りは返金します。但し、自然損耗（普通に使っていたけど劣化した部分）以外のガラスが割れていたり壁に穴があったり、などは借主に請求します。】というのが一般的でした。

しかし都市部で敷金問題が浮上し、現在は例えば【礼金2ヶ月。礼金は滞納家賃には充当しません。自然損耗以外は借主さんに請求します】が一般的になってきました。入居時の負担を減らすために【礼金・敷金なし。退去するときに清掃費〇万円、自然損耗以外は借主に請求します。】なども見かけます。もちろん便宜上【敷金のうち〇ヶ月分を退去時に差し引きます】という敷引き契約も残っています。

ちょっとややこしいけど建物の貸し借りの契約というのは民法上、貸す人と借りる人の合意があれば成り立ちます（諾成契約）。「このアパートは家賃が6万円で礼金が12万円で契約の内容は・・・・・で貸しますが、あなたは借りますか？」「はい、借ります」で成立です。

初めてアパートを借りるから分からないのに、大家さんに都合のいい契約書だったら心配

安心してください〇〇〇〇〇！土地や建物の賃貸には「借地借家法」という法律があります。契約の内容がこの「借地借家法」で決められていることよりも借りる人のほうが損をする内容は無効なんです。宅地建物取引業の免許を持っている不動産会社は、きちんとこの法律にあった内容で契約書を作るよう義務付けられています

だけど、借りる人にばかり良い契約書で大家さんが損をしていくのなら、だれも大家業をしなくなり、アパートがなくなるのも困りますお互いに良い契約がいいですね

借りるときの費用も内容も、法律で認められた範囲内とはいってもマチマチ。じゃあどれが得でどれが損かなあ初期費用が安いのはやっぱり惹かれます。けど高く掛かるお部屋も、貸し急いでない人気物件だったり。

一番大事なことは、重要事項説明書と契約書の内容をしっかり聞いて、疑問は不動産やさんに聞いて、十分納得してから借りることです

それから、お部屋を決めて契約のときになって「ここは家賃とは別に〇〇〇サポートがいくらで〇〇がいくらで・・・」「さっきのアパートのほうが安かった・・・」と後悔しないように、お部屋を見比べてる段階で教えてくれる不動産屋さんがいいですね。

借りるときは適当に「いいですよー」と言っておいて、出るときは「あーでこーで」言われると困りますよね借りる時にきちんと、「しない方がいいこと・するときは大家さんに確認してからがいいこと」などなど、出るときに借主さんが困らないようアドバイスしてくれる不動産屋さんがいいと思います

お掃除は大の苦手。タバコもかなり吸っていてクロスを真っ黒にしてしまい、貼替ることに・・実はこういう場合、借主だけが全額負担ではないんですよ。大家さんと借主さんで、住んでいた年数などで割合を決めて負担するんです。。これって、意外に不動産屋さんも知らない人がいるのでご注意を

1月23日、ウサギのマーク（公社）全日本不動産協会主催の講演会に行ってきました。脳科学者　茂木健一郎氏「快適な住まいを作り出す脳HOW！」だったっけ？アンチエイジングのお話だった気がします(笑)

アンチエイジングにはドーパミン（前頭葉の栄養）が欠かせないと。今後は不動産業者としてドーパミンを出す住まいを紹介するべきだと・・いや、そんな無理難題ではなかったはず。

アンチエイジングのためにはドーパミン。ドーパミンを出すためには「新しいことに挑戦し続ける」。新しいことに挑戦するときのあの不安な気持ちや、頭が真っ白になるあの緊張、その時にドーパミンは出ていると。子どもは毎日が初めて見るもの初めて食べる物の連続。学校に行けば初めての漢字に初めての九九。私たちが最後に何かに挑戦したのはいつだろう・・・。

そして、子供にも大人にも、挑戦し続ける気持ちの根底には安全安心の基地が必要だと。（ここから不動産のお話？）ホームレス＝ひとりぼっち・ハウスレス＝家がない。「家はあるけどホームレス」の人たちが大勢いると。

ほかにも興味深いお話の連続でした。。

さてさて、基調講演の前には、福岡市消費生活センター職員と宅地建物取引士のディスカッションが行われました。やっと不動産のお話？

消Q　知り合いだからとたいした取り決めもなく不動産業者も仲介せず建物を貸してトラブっている　宅A　建物賃貸借は、契約書がなくても双方の合意だけで成立する諾成契約です。ですからその場合は・・・。

消Q　家賃を6ヶ月分滞納されているが、すぐに退去してもらうことはできますか？　　　　　　　    宅A　催促はしましたか？どういう方法で催促しましたか？　その場合は・・・

貸す人と借りる人の合意のみで成約できてしまう建物賃貸借契約。ですが、実は借地借家法という法律で、貸す人も借りる人も保護されています。宅地建物取引士は、こうした法律に照らし合わせて、トラブルを未然に防ぐための努力をしています。何かお困りごとがあれば、宅地建物取引士に相談してみてください。

小雨の降る中、電車に揺られたあと徒歩10分。都久志会館で講演会を聴講。終わってぺ〇チーノというお店に入りペペロンチーノを探すがメニューにない。。のでジェノバを食べて帰ってきたという一日(*^^*)

今年も残すところあと4日。皆様にとって輝かしい新年まで、あと僅かとなりました。。。。。　　ところで【相続税改正】耳にされている方も多いと思いますが、これも2015年1月1日以降に発生する相続または遺贈について適用されます。一体、何がどうなるのでしょうか？

そもそも相続税は、相続や遺贈によって取得した「正味の遺産額（遺産総額から非課税財産・受け継いだ債務・葬式費用等を引いた額）」が、「基礎控除額」を超える場合に、その超える額に対して課税されます。（つまり、正味の遺産額が基礎控除額の範囲内であれば相続税は掛かりません）

ところがその基礎控除額が、現行【5000万円+1000万円×法定相続人の数】から、【3000万円+600万円×法定相続人の数】になるのです。《被相続人に養子がいる場合、法定相続人の数に含める養子の数は、実子がいる場合は1人、実子がいない場合は2人までとなります。（特別養子縁組により養子となった者は実子と同様に扱われます）》

この基礎控除額引き下げによって、相続税の課税対象になる割合が現在の4％から6％に増えると予測されています。

また、最高税率が引き上げられ、税額控除や小規模宅地等の特例も改正されます。

そこでお勧めは【　現金を不動産に替えましょう　】。

仮に現金で１億が相続される場合、当然に1億から税金の計算が始まっていきます。ところが同じ１億の価値でもそれが不動産の場合は、不動産の時価ではなく評価額から計算が始まります。評価額は時価の7割だったり8割だったりなので、大幅に節税できる仕組みです。土地だけではなく建物も建っていればその後の固定資産税も安くなったり、居住用の建物ならより節税できることも。

祖父母や親から住宅購入資金を貰った際に掛かる贈与税の非課税枠も最大1000万でしたが、新年とともに最大1500万まで非課税になります。

消費税率アップは皆さんご周知なのに、不動産購入の節税やチャンスはなかなか周知されません。。。。。

とコメントを書いていると偶然にも、ご年配の女性から将来のために不動産を購入したいとお問合せ。同じ境遇の女性として、一生懸命に考え、ご提案させていただきます。。。

来年も皆様にとって幸多き年となりますように。。。

●間取り 4ＬＤＫ      ●床面積  1Ｆ 70.80㎡　2Ｆ 55.89㎡　計 126.69㎡（38.32坪）

＊北側接道　　＊建蔽率60％・容積率150％以上として、118㎡（35.69坪）以上の土地に建設可能です。

念願のマイホーム建築。素材やコストなど総合的に悩んで悩んで、数ある建設会社の中から１社を決め請負契約を交わされる事でしょう。随分考えて選んだはずなのに・・・その後の間取りプランがなかなか進まない。設計士さんと好みが合わない。希望を上手に伝えられない。一番大事な間取り作りなのに、もう期限も迫っているし、設計士さんの言うようにしか造れないのかも・・・

そんな事があったら残念ですね。自分で作ってみようと鉛筆＆スケールを取り出しても、これまたなかなか進まないようです。女性の方は特に・・・。

玄関：もちろん鬼門・裏鬼門を外して入ります。

シューズ・イン・クローゼット：ここで初めて靴を脱げば、玄関はいつも家族数×２～３足の靴でゴチャゴチャ！ということにはなりません。いつお客様がみえても綺麗な玄関(^^♪　アウターや帽子もここで脱着。

和室：リビングを通らず案内できるので、突然の来客時にプライベートスペースが散らかっていても大丈夫。「トイレお借りできますか？」も慌てずに済みます。念の為に「手を洗わせてください」にも備えて（笑）トイレはパウダールームも兼ねて広め。因みに和室は襖を外すだけでリビングと一体化するので、大勢お招きしてホームパーティーはいかがでしょう。。。

ＬＤＫ：朝食は東の朝陽が当たるキッチン＆ダイニングでスタート。南東２面採光。

階段：リビングを通る通らないでご希望が分かれる場所です。今回はリビングを通るプラン。メリットは、キッチンやリビングにいながら、家族に「行ってらっしゃい！」「おかえり！」と言えるところ。

パントリー：これは憧れです。北東の角に造りました。収納する食材は「通気の良い冷暗所に保存」と書いてある筈ですから！お料理上手も片付け下手も、こんなパントリーはとても重宝ですね。

サンルーム：ＰＭ2.5など大気汚染対策に増えています。確かに1Ｆから沢山の洗濯物を抱えて階段上ってバルコニーへ。しかも洗濯は毎日２度３度。日が落ちる頃また階段を駆け上がって取り込む。私もこんな律儀で無駄な生活を２０年もしていましたが（笑）１Ｆサンルームは便利ですね。しかし・・・残念ながら玄関のすぐ横にサンルームという設計プランが意外に多いです。今回は北側接道という設定で【目立たないけど一番乾きやすい場所】にお洗濯物が干せます。

●間取り 4ＬＤＫ      ●床面積  1Ｆ 70.80㎡　2Ｆ 48.03㎡　計 118.83㎡（35.94坪）

＊1Ｆは同じ間取りで玄関に吹き抜けを造りました。吹き抜けは、リビングより玄関にあったほうが、冷暖房の効率が良かったり玄関を広く感じたりできますね。

いかがでしょうか？土地の性格やお客様のライフスタイルによって、求められる家は違うはずです。宅地建物取引主任者である私は、当然ながら建築基準法を理解しています。３人の娘たちも大きくなった今、育児を振り返ることができます。仕事を持ち、家事も（どうにか）しています。因みに料理は大好きです。そんな女性目線が、間取り作りのお役に立てれば幸いです。

土地探しから始める方はセットで・既に土地をご購入済みの方も是非、ご相談承ります。

予測されていた高齢化社会の到来に向けて、国や自治体はこれまで、高齢者が健康でいられるようにと、個人の生活スタイルを変えて健康の増進を図ろうと政策努力をしてきました。運動や栄養などの必要な量は科学的に分かっているのですが、健康になろうと積極的に反応する人は全体の3割に過ぎません。残りの7割を動かすためには、何か別の手段が必要になるわけです。

一方で、都市構造が健康に与える影響のデータがあります。都市によっての車の依存度と糖尿病の発症数は正比例しているのです。

そうして考えてみると、単に個人の意識の造成に働き掛けるだけではダメで、どんな「まち」に住んでいるかも含め、総合的な視野から健康問題に取り組まないといけない。「まち」そのもののあり方の転換ですね。健康作りに無関心でも、知らずに歩いてしまえる「まち」をつくったら、健康な人が増えるのではないかというのがスマートウエルネスシティの発想の根源です。

ポイントは、関心があろうがなかろうが、自然に体を動かされてしまうということですね。

その場合の「自然に」には２つの側面があるように思います。一つは美的景観を良くして公園などを配置し自然に動いてしまうケース。もう一つは、物理的に歩くしかない状態にして、自然に歩かせてしまうということ。

愛知より東京の人のほうが歩くといったことは、東京では車移動が不便だし高くつくという原因のほかに公共交通の発達度という必然なのですね。車依存の「まち」をどう変えるかが、スマートウエルネスシティの大きなテーマです。

近い将来の住宅環境は駅直近が一番でなくて、歩ける範囲であれば距離があったほうがいい。そういった発想があれば、不動産に関しても新しいアンテナが立つわけですね。

それから健康度との関係で最近注目を集めている概念に、ソーシャルキャピタルがあります。「つながり」とか「きずな」に置き換えられますが、このソーシャルキャピタルが高い地域に住んでいる方は健康度が高いというデータがあるのです。どうしたらソーシャルキャピタルが上がるかということですが、これは「街なかでの偶然の出会いの多発化」だといわれます。車ではなく、歩いて移動することで人との出会いが増えることは社会参画の増大であり、そのことが健康の維持・向上にもつながるのです。

高血圧や高脂血症、メタボリックシンドロームに対し、歩くことがリスクの低下につながるのはもう常識でしょう。そこまで分かっているのだから、そこに住むことで歩いてしまう「まち」ができたら、住民の健康度は自然に向上するはずです。それは健康に無関心な7割の人々をも否応なしに巻き込んでしまう。スマートウエルネシティは「歩けるまち」であるが、言い換えると「歩くしかないまち」なのです。

新しいアプローチとして今注目を集めているスマートウエルネシティが掲げる方向性を理解すると、今までと違った観点から不動産の価値が見出せそうです。

先日、お誕生日を迎えました

娘たちの招待でお誕生会です

実は〇〇代最後の年けど子供たちが大きくなるとこうしてご馳走してもらったり、運転手がいるからお酒が呑めたり年齢を重ねるのもまんざら悪くないな、と幸せいっぱい

重ねて本日はオリーブ不動産１周年でもあります早い・・・本当にあっという間です。

この一年、お世話になった方々。

そしてこれから出逢う方々

これからも沢山の方に可愛がっていただけるよう初心と感謝を忘れず、オリーブ不動産、努力して参ります

乾杯