3月も後半を迎えました。昨日、今日、明日と国立大学の後期合格発表も行われているようです思えば1年前の今頃は、私の娘も九州内国立大学の不合格が決定し福岡市内の私大に自宅通学することを決めた時期です親子共に長かった受験。しかも私母親にとっては3人娘の末っ子受験という、長ーい長ーい母親業の節目でもありましたけど終わったのではなく、進路が決まり大学生になる晴れのスタート時期ですねみなさん、おめでとうございます

お仕事である不動産業も慌ただしい時期です。進学先が決まり急いでアパートを探していらっしゃる方も大変多いと思います私も6年前に長女が京都の大学に入学が決まった時は、一緒にアパート探しに行きました。名刺を持って建物の構造やチェックポイント、分かります。契約の内容も専門用語も勿論分かります。ただ、交通機関がどうなっているのか、最寄りのバス停はどこに連れて行ってくれるのか、聞いたこともない名前のスーパーでは何が買えるのか。全く分からないそして街灯の有無は見たものの、ここはいったい何処？安全な場所は何処なの？不動産屋さんに名刺を出したら「宅地建物取引主任者・・・すげぇ―」と娘の前で褒めてもらったのはいいけど何の役にも立たない・・・営業マンに「安全な所を紹介してください」とお願いするしかない(笑)

今回久留米大学にご入学のお嬢様のアパート探し。お父様の絶対条件は「地元の不動産屋に案内してもらう」でした。「隣町から通勤してくる営業マンじゃ分からんやろ」と。久留米大学から徒歩2分の家に21数年住み、娘3人を育ててきた私は得意顔ですお仕事の都合で一緒に探し来ることができなかったお母様、母親代わりがここにいますからご安心下さい

もちろん、アパートの空室情報量も仲介手数料0円物件も、大手やFC不動産店と同じです。

久留米大学周辺は、一本道を入れば畑みち・道路沿いに立っているようで実は畑道を通って帰らないといけない、という学生さんアパートも多くあります。

子を思う親の気持ちは皆さん同じようです。ざっくりですが比較的安全な場所を水色線で囲んでみました必要な方の目に留まり、参考にしていただけたら幸いです

長かった大学受験もやっと終わり、春からは憧れの独り暮らし入学手続きも大変だけどアパートも探さなきゃ

結婚するのでお引越ししまーす結婚式場を探したり、彼氏のお父さんお母さんとお食事したり（うー緊張ー）けどアパートも探さなきゃ

皆さん、お引越しって楽しいけどちょっと忙しい

お部屋を決めたら次は契約小さい文字がたくさん書かれた書類がいっぱいあって、不動産屋さんが説明してるけど、実は良く分からないしちょっとだけ退屈

数年後に退去するときまで、この日の説明を覚えているほうがびっくりみたいなチンプンカンプン

「預けたあのお金は戻ってくるのかなぁ？」「クロスって全部貼り替えて出ないといけないの？」ちょっと心配

お部屋を借りるときの費用の中に、敷金・礼金・保証金などがあります。従前は２LDKのアパートでだいたい【敷金3ヶ月分、礼金・保証金は０ヶ月分、退去するとき時は敷金のうちの2ヶ月分を原状回復（畳・襖替えや清掃）に充て残りは返金します。但し、自然損耗（普通に使っていたけど劣化した部分）以外のガラスが割れていたり壁に穴があったり、などは借主に請求します。】というのが一般的でした。

しかし都市部で敷金問題が浮上し、現在は例えば【礼金2ヶ月。礼金は滞納家賃には充当しません。自然損耗以外は借主さんに請求します】が一般的になってきました。入居時の負担を減らすために【礼金・敷金なし。退去するときに清掃費〇万円、自然損耗以外は借主に請求します。】なども見かけます。もちろん便宜上【敷金のうち〇ヶ月分を退去時に差し引きます】という敷引き契約も残っています。

ちょっとややこしいけど建物の貸し借りの契約というのは民法上、貸す人と借りる人の合意があれば成り立ちます（諾成契約）。「このアパートは家賃が6万円で礼金が12万円で契約の内容は・・・・・で貸しますが、あなたは借りますか？」「はい、借ります」で成立です。

初めてアパートを借りるから分からないのに、大家さんに都合のいい契約書だったら心配

安心してください〇〇〇〇〇！土地や建物の賃貸には「借地借家法」という法律があります。契約の内容がこの「借地借家法」で決められていることよりも借りる人のほうが損をする内容は無効なんです。宅地建物取引業の免許を持っている不動産会社は、きちんとこの法律にあった内容で契約書を作るよう義務付けられています

だけど、借りる人にばかり良い契約書で大家さんが損をしていくのなら、だれも大家業をしなくなり、アパートがなくなるのも困りますお互いに良い契約がいいですね

借りるときの費用も内容も、法律で認められた範囲内とはいってもマチマチ。じゃあどれが得でどれが損かなあ初期費用が安いのはやっぱり惹かれます。けど高く掛かるお部屋も、貸し急いでない人気物件だったり。

一番大事なことは、重要事項説明書と契約書の内容をしっかり聞いて、疑問は不動産やさんに聞いて、十分納得してから借りることです

それから、お部屋を決めて契約のときになって「ここは家賃とは別に〇〇〇サポートがいくらで〇〇がいくらで・・・」「さっきのアパートのほうが安かった・・・」と後悔しないように、お部屋を見比べてる段階で教えてくれる不動産屋さんがいいですね。

借りるときは適当に「いいですよー」と言っておいて、出るときは「あーでこーで」言われると困りますよね借りる時にきちんと、「しない方がいいこと・するときは大家さんに確認してからがいいこと」などなど、出るときに借主さんが困らないようアドバイスしてくれる不動産屋さんがいいと思います

お掃除は大の苦手。タバコもかなり吸っていてクロスを真っ黒にしてしまい、貼替ることに・・実はこういう場合、借主だけが全額負担ではないんですよ。大家さんと借主さんで、住んでいた年数などで割合を決めて負担するんです。。これって、意外に不動産屋さんも知らない人がいるのでご注意を

今年も残すところあと4日。皆様にとって輝かしい新年まで、あと僅かとなりました。。。。。　　ところで【相続税改正】耳にされている方も多いと思いますが、これも2015年1月1日以降に発生する相続または遺贈について適用されます。一体、何がどうなるのでしょうか？

そもそも相続税は、相続や遺贈によって取得した「正味の遺産額（遺産総額から非課税財産・受け継いだ債務・葬式費用等を引いた額）」が、「基礎控除額」を超える場合に、その超える額に対して課税されます。（つまり、正味の遺産額が基礎控除額の範囲内であれば相続税は掛かりません）

ところがその基礎控除額が、現行【5000万円+1000万円×法定相続人の数】から、【3000万円+600万円×法定相続人の数】になるのです。《被相続人に養子がいる場合、法定相続人の数に含める養子の数は、実子がいる場合は1人、実子がいない場合は2人までとなります。（特別養子縁組により養子となった者は実子と同様に扱われます）》

この基礎控除額引き下げによって、相続税の課税対象になる割合が現在の4％から6％に増えると予測されています。

また、最高税率が引き上げられ、税額控除や小規模宅地等の特例も改正されます。

そこでお勧めは【　現金を不動産に替えましょう　】。

仮に現金で１億が相続される場合、当然に1億から税金の計算が始まっていきます。ところが同じ１億の価値でもそれが不動産の場合は、不動産の時価ではなく評価額から計算が始まります。評価額は時価の7割だったり8割だったりなので、大幅に節税できる仕組みです。土地だけではなく建物も建っていればその後の固定資産税も安くなったり、居住用の建物ならより節税できることも。

祖父母や親から住宅購入資金を貰った際に掛かる贈与税の非課税枠も最大1000万でしたが、新年とともに最大1500万まで非課税になります。

消費税率アップは皆さんご周知なのに、不動産購入の節税やチャンスはなかなか周知されません。。。。。

とコメントを書いていると偶然にも、ご年配の女性から将来のために不動産を購入したいとお問合せ。同じ境遇の女性として、一生懸命に考え、ご提案させていただきます。。。

来年も皆様にとって幸多き年となりますように。。。

●間取り 4ＬＤＫ      ●床面積  1Ｆ 70.80㎡　2Ｆ 55.89㎡　計 126.69㎡（38.32坪）

＊北側接道　　＊建蔽率60％・容積率150％以上として、118㎡（35.69坪）以上の土地に建設可能です。

念願のマイホーム建築。素材やコストなど総合的に悩んで悩んで、数ある建設会社の中から１社を決め請負契約を交わされる事でしょう。随分考えて選んだはずなのに・・・その後の間取りプランがなかなか進まない。設計士さんと好みが合わない。希望を上手に伝えられない。一番大事な間取り作りなのに、もう期限も迫っているし、設計士さんの言うようにしか造れないのかも・・・

そんな事があったら残念ですね。自分で作ってみようと鉛筆＆スケールを取り出しても、これまたなかなか進まないようです。女性の方は特に・・・。

玄関：もちろん鬼門・裏鬼門を外して入ります。

シューズ・イン・クローゼット：ここで初めて靴を脱げば、玄関はいつも家族数×２～３足の靴でゴチャゴチャ！ということにはなりません。いつお客様がみえても綺麗な玄関(^^♪　アウターや帽子もここで脱着。

和室：リビングを通らず案内できるので、突然の来客時にプライベートスペースが散らかっていても大丈夫。「トイレお借りできますか？」も慌てずに済みます。念の為に「手を洗わせてください」にも備えて（笑）トイレはパウダールームも兼ねて広め。因みに和室は襖を外すだけでリビングと一体化するので、大勢お招きしてホームパーティーはいかがでしょう。。。

ＬＤＫ：朝食は東の朝陽が当たるキッチン＆ダイニングでスタート。南東２面採光。

階段：リビングを通る通らないでご希望が分かれる場所です。今回はリビングを通るプラン。メリットは、キッチンやリビングにいながら、家族に「行ってらっしゃい！」「おかえり！」と言えるところ。

パントリー：これは憧れです。北東の角に造りました。収納する食材は「通気の良い冷暗所に保存」と書いてある筈ですから！お料理上手も片付け下手も、こんなパントリーはとても重宝ですね。

サンルーム：ＰＭ2.5など大気汚染対策に増えています。確かに1Ｆから沢山の洗濯物を抱えて階段上ってバルコニーへ。しかも洗濯は毎日２度３度。日が落ちる頃また階段を駆け上がって取り込む。私もこんな律儀で無駄な生活を２０年もしていましたが（笑）１Ｆサンルームは便利ですね。しかし・・・残念ながら玄関のすぐ横にサンルームという設計プランが意外に多いです。今回は北側接道という設定で【目立たないけど一番乾きやすい場所】にお洗濯物が干せます。

●間取り 4ＬＤＫ      ●床面積  1Ｆ 70.80㎡　2Ｆ 48.03㎡　計 118.83㎡（35.94坪）

＊1Ｆは同じ間取りで玄関に吹き抜けを造りました。吹き抜けは、リビングより玄関にあったほうが、冷暖房の効率が良かったり玄関を広く感じたりできますね。

いかがでしょうか？土地の性格やお客様のライフスタイルによって、求められる家は違うはずです。宅地建物取引主任者である私は、当然ながら建築基準法を理解しています。３人の娘たちも大きくなった今、育児を振り返ることができます。仕事を持ち、家事も（どうにか）しています。因みに料理は大好きです。そんな女性目線が、間取り作りのお役に立てれば幸いです。

土地探しから始める方はセットで・既に土地をご購入済みの方も是非、ご相談承ります。

一般的には【　不動産価値が高い土地＝南道路で正方形　】です。南側に道路があれば将来的にそこに建物は建たず、日当たりが確保されるという理由。では正方形は？無駄がなく「整形地」と呼ばれ安心されます・・・。当然その条件を満たした土地は少々お高い価格設定

（南玄関）

けど最近売り出されたこの土地、南東の角のみ接道した縦長も良いですよ！

ここだと玄関は東が目立ちますねそうすると南側はリビングやお部屋だけを配置できるので、太陽の恵みを存分に取り入れることができます

（東玄関）上記南玄関と同じ面積です

そして南北に長い土地は、建物を北に寄せて建てたら南に広いスペースができます。ウッドデッキも良し！ハーブガーデンなんて素敵

（用途地域や接道などの理由で建築許可が厳しい土地は、住宅ローンが下りなかったり再販ができない場合があるので、安いからと飛びつくのは危険ですが）

三角の土地だって使いよう！それだけの理由で少しお値頃なんだから角には、子供たちの情操教育にキッチンガーデンやバスケットボードはどうでしょう～土地の、無駄と言われる部分も十分楽しめます常識に捉われず、その土地というキャンパスに素敵な我が家を描いてみてくださいね

【　記載の売地詳細はオリーブ不動産0942-27-5801までお問合せください　】

この度、歯科医院の開院に携わらせていただきました

院長先生の当初のご依頼から、二転三転しながら一年が経ち、ついにＯＰＥＮの運びとなりました。

この間たくさんの事を勉強させて頂きました。

先ず、近頃はテナントを借りて開院される歯科医院様が多いこと・そしてその事情（この場では割愛させて頂きます）。弊社に依頼をいただいたオーナー様に、購入をお勧めした理由。
通常、歯科医院様は開院にあたり、ご自分で土地探しから始めることはせず、全部を丸投げされるとか・・・それは当然に重層下請けになりますよねそしてその重層下請けのシステムは、歯科医院と美容院の街と言ってもいい今の久留米市では特に、時代錯誤としか思えません

弊社を信頼してお任せ頂いたオーナー様のために、【開院プロジェクトチーム発足！】と勢い付いた結果、建設業者やデンタル会社、金融機関に至るまで人が人を呼び、下請けではなく横に並ぶ最強のチームが出来ましたオーナー様の人徳です

歯科医院開院に欠かせない特有の土地探しルールも取得し、間取り案を見ては女性の立場から建築士さんへ一言提案一般の不動産業者様が持たない【　歯科医院開院ノウハウと提携業者　】を持つのはオリーブ不動産です歯科医院開院をお考えの先生は、是非一度、早まる前に！弊社にご相談下さいませ

難しい不動産取引を、簡単に分かりやすくお知らせしていきます

今回の知っとく情報は、マイホームを購入されるときの仲介手数料についてです

殆どの方が、一生に一度のお買い物

当然ながら「いつ、いくらお支払すればよいですか？」と心配されます

先ず金額です

【　売買価格×３％+6万+消費税　】が上限です。

（これは国土交通省告示・宅地建物取引業法（以下　宅建業法）の定めで、これ以上の報酬額を請求することは宅建業法で禁止されています）

例えば価格２０００万の土地だと２０００万×０.０３+６万+５２８００（消費税）＝７１２８００円になります

この6万って何なのと思いません？私だったら「なに？」と思いますがこれを尋ねられる方は不思議なことに殆どいらっしゃいません。きっと遠慮されているのでしょうね聞かれないのにお話しするのもどうかと、私も日頃は説明しないままです

この報酬（仲介手数料）額、実は２００万以下は５％・２００万超４００万以下は４％・４００万超は３％と、ややこしいんです。そこで４００万超の売買価格（税抜き）の場合は、【　売買価格×３％+6万+消費税　】にあてはめるとすぐに報酬額が出るというそう簡易計算式なんですね

（ここで何故か「ガリレオ・容疑者Xの献身」を思い出しましたとても深く良い映画だと思います人間の生き甲斐や幸せってやっぱり、必要としてくれる人がいたり、笑い声が絶えなかったり、こんなことなんだ言い尽くせない沢山の感情がこみ上げて号泣）

次に仲介手数料のお支払はいつ？

購入される方は、高額なので準備しなきゃとご心配ですよね

宅建業法上は、ご契約（売買契約書にサインして押印する）日に報酬をいただくことは認めていますけど（地域によりますが）商慣習では、ご契約後の決済（売買代金の全額を支払い、所有権の移転登記をする）日にいただくことが殆どです住宅ローンを利用して購入される場合、この決済の日に金融機関のつなぎ融資が振り込まれるのでそこから仲介手数料も捻出いただいてます

仲介手数料は高いですか確かにけど不動産屋の仕事は、良い物件を探すだけじゃないんですいや、それからたくさんの仕事が始まります行政や法務局でいろんなことを調査し不動産取引に精通してる私たち業者だと予測できる、沢山の危険から買主様を法律で守るために実は書類の一字一句まで真剣に携わっているんです

ところで例えばあなた様がA不動産に土地探しを依頼しているとします。ところが通りかかった良さげの土地にはB不動産屋の看板が・・・。A不動産には聞きやすいけど、もしもB不動産屋の土地を頼んだら２社に仲介手数料を払わないといけないのでは

ご心配ご無用です契約が成立した場合、あなた様はA不動産に、土地の売主がB不動産に、それぞれ仲介手数料を支払います。どんな場合でも決して先程の上限額を超える請求はありません安心して相談しやすいA不動産に問い合わせてください複数の不動産業者が関わるケースを共同仲介と言います。この共同仲介が一番一般的です。それに一社だけでなく複数の業者の経験や知識が役に立つので、より安全な取引になることが多いです

不動産関係の素朴な疑問はオリーブ不動産ホームページhttp://olive-e.com/のご相談コーナーへどしどしお寄せ下さい

次号もより情報を発信します